今天來跟大家聊一個我最近正在關注的案子 ------內容非常的多 - 紐西蘭房產大叔。

大家好，我是紐西蘭房產大叔。

今天來跟大家聊一個我最近正在關注的案子 —— Mount Roskill 的 121 White Swan Road 專案。

這個案子呢，其實之前就已經上市過，當時是由 Barfoot 推出的，在一月份的時候就開始銷售了。但說實話，當時的價格策略和市場反應不太理想，聽說開發商看到成績後，直接把銷售終止了。

後來呢，又換了另一家大型房仲重新操作，目前你在網路上也還是可以看到一些 listings，看起來效果還是不太理想。

那你可能會問——「那房產大叔你

怎麼也跳進來了？」

因為現在，這個開發商正在跟我談合作的可能性。也許，我就是這個專案的最後一棒救援投手。

目前我手上拿到的資訊是，價格方面已經有比較大的彈性，從投資的角度來看，這個案子如果處理得當，其實有它的市場空間。

但你們也知道我的風格，我不會輕易把東西推出來。

我要做的事是什麼？就是回家繼續做功課，從產品定位、周邊環境、房型規劃、投報率等等多方面去評估。等我把資料都查清楚，我會在節目或社群上再來跟大家做一次完整的報告。

這不是賣房，這是用一個專業房產人的角度去幫大家把關。有興趣的朋友，記得鎖定我後續的分享。

項目總覽｜白天鵝路121號 全新聯排別墅

這個位於 奧克蘭 Mount Roskill 的嶄新住宅開發案，由知名建商 JR Projects 開發，並由兩大房地產品牌 Harcourts 與 Barfoot & Thompson 共同銷售，充分展現出這個項目的市場關注度與品質信心。

🔸 格局：5房3.5衛（含兩間套房，分別位於上下樓層）

🔸 實用空間：室內約158㎡，額外16㎡屋頂閣樓

🔸 客廳/休憩區：樓下一大客廳 + 樓上家庭休息區

🔸 廚房：Bosch 高端家電，天然瓦斯爐，配備人造石檯面

🔸 舒適設備：雙熱泵（冷暖空調）

🔸 停車：內部連通式單車位車庫

🔸 屋況保固：提供 Halo 十年建築保固

🔸 產權：獨立地契、永久產權（Freehold）

這種產品非常適合三代同堂、投資者或正在尋找自住加長遠升值潛力的買家。

📍 地點優勢｜生活機能與教育資源並存

Mount Roskill 是奧克蘭成熟的住宅區，白天鵝路地段更是生活便利，環境清幽。

✅ 步行可達雙 Countdown、White Swan & Lynfield 商圈

✅ 緊鄰 Griffen Park，擁有大片綠地適合散步與家庭活動

✅ 鄰近 YMCA、Lynfield 網球俱樂部、高球場

✅ 學區強：Halsey Drive School、Marshall Laing School、Lynfield College、Waikowhai Intermediate

✅ 巴士站就在門前，通勤方便，連接市區與機場快速道路系統

🛠️ 建商與品質保障

JR Projects 在奧克蘭擁有優秀的住宅開發經驗。這個項目從設計、用料到施工細節都展現高水準，屋外已全面造景，入住房即可享受完整生活品質。

🌟 值得一提的細節：

• 使用 Bosch 頂級廚具

• 鋪設實木地板

• 閣樓設計增加收納與空間利用

• 雙熱泵設計提供冬暖夏涼

• 購屋即附 Halo 十年保固，安心無憂

CMA -- Similar 0n the Market:

117B White Swan Road, Mount Roskill, Auckland

📜 產權與歷史追蹤：

✅ 現有產權資訊：

• Freehold 永久產權

• 地段：Lot 3 Deposited Plan 543744（411 m²）

• 附帶 Easement（地役權）：提供 Chorus 電信設施權利（正常安排）

🔒 貸款記錄：

• 2024 年 6 月 10 日：抵押貸款掛在 Westpac 銀行（現仍有效）

• 2021 年 8 月 6 日：之前有一筆貸款已經解除（Discharge of Mortgage）

從這些記錄可以推測，開發商的資金主要來自 Westpac，項目目前還在還款中，表示是全額推案未售清狀態。

💰 銷售與租賃歷史：

📌 銷售紀錄：

• 2024 年 1 月 17 日：由 Barfoot & Thompson Mt Eden 上市，開價 $1.398M

  • 推測開發商當時想打入中高端自住市場

  • 可惜結果不理想，銷售反應偏冷

  • 
    

📌 租賃紀錄：

• 2023 年 5 月 與 2024 年 3 月 都曾掛牌出租，開價每週 $980

  • 換算投報率約 3.65%（若以$1.398M 售價計算）

  • 
    

  • 顯示開發商一邊掛售，一邊嘗試出租套現或維持現金流

  • 
    

🤝 銷售代理轉換：

從 Barfoot 到現在的 Ray White（JQ Real Estate Ltd, Parnell），代表開發商在策略上已經調整，可能進入「最後一搏」銷售階段。

131 White Swan Road, Mount Roskill, Auckland

👨‍🦳【紐西蘭房產大叔來解析】——這是一種「常見但要特別注意」的產權結構！

📌 物件類別：住宅用房（Residential – Dwelling）📌 土地權屬：Cross Lease 複合產權（擁有 827 m² 土地的 1/2 權益）📌 產權發行日：1995 年 12 月 12 日📌 地權結構：

• Fee Simple：1/2 的獨立土地所有權（Lot 18 DP 41943）

• Leasehold：全權使用 Flat 1（DP 166673）——也就是你實際居住的那一戶📌 分區：Residential – Mixed Housing Urban（都市混合住宅區）

• 
  

🔍 房產大叔怎麼看 Cross Lease？

Cross Lease 是紐西蘭獨有的一種產權形式，實質上是「共地分屋」，兩戶共用一塊地，但各自擁有屋子的專屬使用權。這種產權出現在 1960~90 年代非常普遍，當時是為了避稅與節省分割費用。

⚠️ 但要注意幾個重點：

1. 共地共管：你與另一戶共用地權，任何改建、增建、車道使用，原則上都需要對方同意。

2. 再開發受限：雖然這塊地是 Mixed Housing Urban 分區（可建三層、容許多戶），但 在未轉為 Freehold 前，不利於全面重建或開發。

3. 市場價值影響：相較 Freehold，同樣大小與區位的 Cross Lease 屋通常市價會打個 5~10% 折扣，但買入門檻低。

   
   

✅ 紐西蘭房產大叔建議：

• 若你是自住買家，這類物件如果狀況良好，價格合理，仍是一個進入好區域的「平價門票」。

• 若你是投資或開發者，記得看：

  • 另一戶是否願意一同轉為 Freehold

  • 是否有屋主協議、權利限制、建物擴建歷史

  • 可否單獨申請資源同意（Resource Consent）

  • 
    

這是一個「可以買，但要懂」的產權。如果你不清楚 Cross Lease 的眉角，歡迎留言，我可以幫你免費看產權圖解說明！

👨‍🦳【紐西蘭房產大叔解密】——這間房子背後的交易故事，其實很有意思！

📍地點與時間線回顧：

🔄 買賣紀錄：

• 2022/08/25：房產以 $1,025,000 售出（S11 bona fide，代表為正常市價成交）

• 2022/09/30：正式完成產權轉移，

• 
  

💳 融資與產權紀錄：

• 同日（2022/09/30）掛上 TSB 銀行的抵押貸款

• 同時解除前一位屋主的抵押（Discharge of Mortgage）

• 
  

📢 銷售歷程：

• 2022/07/27：由 Harcourts（Twentythree Group Ltd, Epsom）首次掛牌銷售，模式為「Negotiation」

• 最終成交約一個月後（代表市場反應偏快）

• 
  

🔁 2025/04/09：再次上市，由 Barfoot & Thompson Parnell 掛牌，這次改用 拍賣

（Auction） 形式銷售 —— 推測現任屋主可能想快速出場，可能遇到轉手或現金流壓力。

🏠 政府估價（CV）：

• 2021 年 CV 為 $1,150,000

• 相比 2022 年實際成交價 $1.025M，略低於估價，代表當時可能是買方市場

還沒寫完, 太多東西了 .......

VINCENT HUANG REAL ESTATE

(紐西蘭房產大叔) 

0222 6666 47

Whatsapp:+64222666647

Wechat: vincent0222666647

vincent.huang@raywhite.com