19 Korau road, Epsom (Review)- Vincent 0222666647

🏡 物業概覽

• 地址：19 Korau Road, Epsom, Auckland 1051

• 產權類型：交叉租賃（Cross Lease）

• 建築面積：約 325 平方米

• 建造年份：2020 年，為全新建築

• 房型配置：4 間臥室，數間浴室，雙車位車庫，封閉式露台，分層設計

• 建築許可：已核發 RBW（Restricted Building Work）許可，涵蓋雙層住宅、內部屋簷排水、私人排水系統與雨水儲存水箱等設施 PropertyValue.co.nzhomes.co.nz

  
  

🎓 學區資訊（雙學區保障）

19 Korau Road 位於奧克蘭最受歡迎的兩大公立中學學區內：

• Auckland Grammar School（AGS）：該地址包含在 AGS 的學區範圍內 

• Epsom Girls' Grammar School（EGGS）：該地址亦包含在 EGGS 的學區範圍內 AGSEpsom Girls Grammar School

👉 這代表無論是男孩還是女孩，都可就讀奧克蘭頂尖的公立中學，對家庭自住或投資出租而言，都是極大的加分項。

💰 市場估價與交易紀錄

• 最新政府估價（CV）：$3,600,000（2021 年 6 月）

• 市場估價：約 $3,505,000（2025 年估算） 

• 歷史成交紀錄：2016 年 3 月以 $3,630,000 售出 OneRoofPropertyValue.co.nz

👉 該物業在 2016 年以 $3.63M 售出，並於 2020 年完成重建。政府估價與市場估價顯示其價值穩定增長，反映該區房市的強勁表現。

🧱 建築與土地特點

• 建築風格：現代雙層設計，分層布局，適合多代同堂或大家庭居住

• 特殊設施：內部屋簷排水系統、封閉式露台、私人排水與雨水儲存系統，提升居住舒適度與環保效能

• 土地資訊：雖為交叉租賃產權，但實際使用空間寬敞，並設有雙車位車庫

  
  

📍 地理位置與生活機能

• 地段優勢：位於 Epsom 與 Greenlane 交界，屬於奧克蘭市中心的黃金地段

• 交通便利：鄰近主要幹道與公共交通，方便通勤

• 生活機能：周邊有多家超市、餐廳、公園與醫療設施，生活便利

• 教育資源：除了上述的頂尖中學，附近還有多所優質小學與幼兒園

• 
  

🧠大叔總結建議

這是一處位於奧克蘭核心地段的現代化住宅，結合了優越的學區資源、完善的建築設計與便利的生活機能。無論是自住還是投資出租，都是極具吸引力的選擇。若您考慮長期持有，未來資產增值潛力可期。

📅 成交日期：2016年7月29日🏠 物業類別：住宅 - 獨立屋（Dwelling）

📜 土地與產權資訊

• 產權性質：

  • 交叉租賃產權（Cross Lease）：共用 974 平方米土地的 1/2 份額

  • 地目與面積：Fee Simple（永久產權）- Lot 11，總地坪面積為 974 平方米

  • 租賃產權（Leasehold）：Flat 2，來自圖紙編號 DP 119955

• 產權證書號碼：NA68D/885

  
  

• 產權登記日期：1988年7月11日

  
  

• 法律描述（Legal Description）：

  • Fee Simple：1/2，Lot 11 Deposited Plan 25557，974 平方米

  • Leasehold：1/1，Flat 2 Deposited Plan 119955

    
    

📍 分區（Zoning）

• 分區類型：住宅區 - 單一住宅區（Residential - Single House Zone）👉 適合家庭居住，屬於低密度開發地區，限制多戶住宅或高層開發。

🏘️ 房產估價與交易紀錄總覽

💰 政府估價變動（Council CV）

👉 在 4 年內，政府估價從 $1.525M 漲至 $3.6M，漲幅超過 136%。反映該區房價走勢強勁，特別是高地段或受歡迎學區的物件。

🏷️ 銷售紀錄（Sale History）

• 售價：$3,630,000

• 成交日期：2016年3月16日

• 交易性質：S11 bona fide（真實市場交易，非家庭或信託內部轉讓）

• 資料來源：奧克蘭市議會 + 多方數據整合

  
  

📢 銷售上市歷史（Listing History）

• 上市方式：拍賣（Auction）

• 開拍日期：2016年2月22日

  
  
  
  

🧠 大叔解析小結

這筆物件曾於 2016 年以拍賣形式售出，成交價 $3.63M，距今已有數年，但從後續的政府估價可見，其市值依然穩健上升。若當年購入者持有至今，資產淨值已大幅增長。此物件的稀有性與地段應為主要驅動力，若有更多資料（如學區、建築條件等）可進一步評估投資價值或再開發潛力。

🏗️ 建築許可紀錄總覽（4年前）

📄 建築許可類型：RBW（Restricted Building Work）– 屬於需由持牌建築師或建築專業人員執行的限制性建築工程📝 許可內容：新建一棟雙層住宅（Two-storey dwelling）

🏠 建築內容詳情

• 樓層設計：兩層分層設計（Split level）

• 房間配置：共四間臥室與數間浴室（likely 3~4間）

• 屋頂排水：內部屋簷排水設計（internal roof gutter）

• 戶外空間：設有封閉式露台（enclosed deck）

• 車位：雙車位車庫（double garage）

• 排水與儲水系統：

  • 私人排水系統（private drainage）

  • 附加雨水儲存水箱（water tank）

• 擋土牆：位於西側邊界的全新免許可擋土牆（new exempt retaining wall to western boundary）

  
  

🔍 大叔小解析

這是一棟全新設計且設備齊全的雙層住宅，建築結構符合現代生活需求：

• 分層設計能靈活區隔起居與休息空間

• 內部屋簷排水與水塔設計提高建築韌性與環保效能

• 封閉露台與雙車庫大大提升居住舒適度與價值

• 排水與擋土牆設施反映地勢可能有高低差，設計上已提前處理雨水與土地支撐問題

🏡 物件基本資料總覽

• 地址：19 Korau Road, Greenlane, Auckland 1051

• 產權編號：NA68D/885

• 法律描述：1/2 SH Lot 11 DP 25557，Flat 2 DP 119955

• 產權型式：交叉租賃（Cross Lease）👉 注意：土地面積顯示為 0㎡ 是因為交叉租賃產權下，土地為共用產權，因此個別戶的土地面積不單獨計算。

  
  

📐 建築資訊

🧠 大叔房產重點解析

1. 建築面積 325㎡ vs 覆蓋面積 166㎡：表示該物件是雙層建築或具閣樓設計，因為樓地板面積幾乎是覆蓋面積的兩倍。

   
   

2. 交叉租賃產權提醒：雖然常見於 Auckland 市場，但買家要特別注意：

   • 需查看「Lease 協議」內容（例如可否增建、維修責任、停車安排）

   • 對未來重建或整合開發會有一定限制（除非和共有人協商一致）

     
     

3. 區位加分項：

   • Greenlane 屬於市區核心地段，鄰近 Newmarket、Epsom、高速公路入口

   • 屬於 Albert-Eden 管轄區，學區與交通便利，長期持有潛力佳

   
   

目前分割的動作正在做: