所以如果我是投資者，我會把這套房定位成：

🏠「土地價值很強，但不能為『潛在開發價值』付太多錢的 Do-Up Property」

1. 先把 137 Landscape Road 的核心數據重新整理

PropertyValue目前顯示這套房為 513m² land / 181m² floor / 1940建築 / 3房1衛3車位，並給出2026年6月估值區間 $1.50m–$1.60m；CV則為$1.65m，其中土地$1.375m、改善物$275k。

這裡有一個非常重要的訊號：

Land Value $1.375m ÷ CV $1.65m = 83.3%

也就是說：

你買這間房，本質上有很大部分是在買 Mt Eden 的土地。

這對長期投資是優點。

但是對短期翻修投資者，也是一個警告：

2. 我會增加「土地單價」分析

這是原本分析裡我認為最值得增加的一項。

137 Landscape Road

$1.50m–$1.60m ÷ 513m²

大約：

$2,924–$3,119 / m² land

如果用CV：

$1.65m ÷ 513

≈ $3,216/m²

但注意：

這不是純土地成交價。

因為房子還存在。

所以真正有用的是拿附近 相似土地 + 相似房屋狀況 比較。

3. 171 Landscape Road 是一個非常好的 Comparable

我把它得更深入得分析。

171 Landscape Road

Sold: $2,200,000

2026年5月20日成交。

• Land: 609m²

• Floor: 158m²

• 3 bedrooms

• 2 bathrooms

• 1 garage

• 27 days on market

而它2024 CV是：

$2.225m

Land Value：

$1.75m

最重要的比較：

171：

$2.20m / 609m² = $3,612/m²

137：

513m²

如果單純把171的土地成交單價套過來：

513 × $3,612

≈ $1.85m

但！

❌ 我不會因此認為137值$1.85m。

因為171的房屋品質、配置、condition、浴室數量等不同。

這反而告訴我們：

4. 107 Landscape Road 是我更喜歡的 Comparable

107 Landscape Road

2025年9月21日：

$1,678,000

而且：

• 542m²

• 189m²

• 4 bedrooms

• 3 bathrooms

• 1 garage

目前HomesEstimate（2026年7月）：

$1.65m

估值區間：

$1.55m–$1.75m。

這個案例對137很有參考價值。

因為：

我的解讀：

如果137現在是「需要大幅翻新」，

那麼：

$1.678m不能直接當137的現況價值。

反而應該是：

5. 我會新增一個非常重要的「After Renovation Value」

這是投資客跟一般買家的最大不同。

不要只問：

而是問：

「翻新後可以值多少？」

例如假設：

Purchase

$1.50m

Renovation

$200k

Legal / reports / holding / contingency

$50k

Total basis：

$1.75m

如果翻新後只能賣：

$1.80m

那麼：

❌ 不值得做。

因為你只剩$50k gross margin，還沒算出售成本、利息、稅務等。

6. 我反而會建立三個翻新 Scenario

🟢 Scenario A — Light Renovation

$80k–$120k

包括：

• Paint

• Flooring

• Lighting

• Kitchen facelift

• Bathroom refresh

• Landscaping

• Heating

• Minor exterior works

如果完成後：

$1.70m–$1.80m

這可能是最好的投資模式。

🟡 Scenario B — Full Renovation

$180k–$250k

包括：

• Kitchen

• 2 bathrooms

• Electrical

• Plumbing

• Insulation

• Heating

• Windows部分更新

• Exterior

• Landscaping

• Internal reconfiguration

如果完成後：

$1.85m–$1.95m

才開始有投資吸引力。

🔴 Scenario C — 發現結構／屋頂／排水問題

例如：

• Re-roof

• Full rewire

• Drainage

• Foundation

• Retaining wall

• Moisture

• Asbestos

• Structural alteration

突然：

$300k–$400k+

那麼我會：

STOP

因為這時候你已經不是在做「Do-Up」。

而是在做：

這兩種投資完全不同。

7. 我會特別增加「Building Risk Score」

這是你原本分析最值得補強的地方。

1940年的Weatherboard本身不代表不好。

反而很多老房：

結構非常漂亮。

但你需要確認：

🔴 Roof

• Age

• Material

• Leaks

• Flashing

🔴 Electrical

• Switchboard

• Old wiring

• Rewiring requirement

🔴 Plumbing

• Supply pipes

• Waste pipes

• Stormwater

🔴 Subfloor

• Borer

• Dampness

• Ventilation

🔴 Weatherboard

• Rot

• Paint failure

• Junctions

🔴 Foundation

• Piles

• Movement

• Cracks

🔴 Insulation

• Ceiling

• Underfloor

• Walls

8. 「1940年代」還有一個很多投資者會忽略的問題

⚠️ Pre-1944 Building Demolition Control

Auckland Unitay Plan對部分老建築有特殊控制。

Auckland Unitary Plan中確實存在 Pre-1944 Building Demolition Control 等相關控制，而且Mt Eden是曾被納入相關討論的區域。

所以如果你的策略是：

千萬不要先假設可以拆。

必須：

Title + LIM + Auckland Council GIS + Planning rules

全部確認。

9. 另一個我要增加的是「Volcanic Viewshaft」

這是Mt Eden非常重要的問題。

Auckland的Volcanic Viewshafts / Height Sensitive Areas會限制部分地區的建築高度及開發方式。Auckland Council的D14規則明確說明，相關區域是為了保護火山錐及重要景觀視線而設，部分超過規定高度的建築需要resource consent。

因此：

如果你的投資策略是：

❌ 先不要這樣算。

要先查：

137 Landscape Road到底有沒有：

• Volcanic Viewshaft

• Height Sensitive Area

• Special Character

• Heritage

• Significant Ecological constraints

• Flooding / overland flow

• Infrastructure constraints

10. 我會把「開發潛力」分成三個等級

🟢 Level 1

保留原屋：

Renovate + hold

我最喜歡。

🟡 Level 2

保留主屋：

Add extension / second dwelling

需要做feasibility。

🔴 Level 3

拆除：

Subdivision + 2–3+ dwellings

這才是真正的development project。

但我目前不會把Level 3的價值計入137的offer price。

這是非常重要的投資原則：

「Potential value ≠ current value」

11. 我還會增加「Rental Investment」分析

如果你買來不是flip，而是：

Buy → Renovate → Rent → Hold

那麼租金非常重要。

107 Landscape Road目前的RentEstimate約：

$830–$1,000/week

其HomesEstimate rental yield約 2.9%。

137如果翻新成：

4 bedroom / 2 bathroom

我會把租金市場測試放在一個合理區間，而不是直接假設。

例如假設：

$900/week

Annual gross rent：

$46,800

如果買：

$1.50m

Gross yield：

3.12%

如果買：

$1.60m

Gross yield：

2.93%

所以：

❗ 這不是一套靠租金產生高現金流的投資房。

它主要是：

Land + Location + Capital Growth + Add Value

12. 所以我會重新定義這套房的投資定位

不是：

❌ High-yield property

而是：

🟢 Land-bank / Add-value / Long-term Capital Growth

這個差別非常重要。

13. 我對137的價格區間會重新調整

根據目前可找到的估值與附近成交，我不會只用CV $1.65m來做判斷。

PropertyValue在2026年6月給出的估值範圍是：

$1.50m–$1.60m

因此我的投資價格分層會是：

我的「sweet spot」：

$1.42m–$1.50m

如果房屋檢查非常漂亮：

可以考慮往：

$1.52m–$1.55m

但再上去，我會開始失去興趣。

14. 如果我是買家，我會用「Maximum Offer Formula」

例如：

Scenario

Purchase：

$1.48m

Renovation：

$180k

Contingency：

$30k

Professional / holding：

$40k

Total：

$1.73m

如果After Renovation Value：

$1.90m

Gross equity：

$170k

這還沒有完全扣除：

• interest

• agent fee

• legal

• tax implications

• unexpected costs

所以：

這不是「買進就賺$170k」。

而是：

15. 最重要的「Margin of Safety」

我會要求至少：

10–15% margin

尤其是1940年代房屋。

例如：

如果你認為翻新後值：

$1.90m

我不會讓：

Purchase + Renovation + Holding

超過：

約 $1.60m–$1.70m

否則：

16. 目前市場環境反而對你有利

這點要跟你前面給我的Realestate.co.nz新聞連在一起。

現在市場：

• 庫存高

• 買家選擇多

• 成交量偏弱

• Vendor需要更現實

• 房貸成本仍然需要小心

所以我不會急著出：

我會做的是：

先把自己的價格算出來。

例如：

我的價值：$1.47m

那就：

讓Vendor來證明為什麼值得更高。

17. 我會要求 Agent 再提供這10份資料

如果你真的考慮買，我建議直接向agent要：

① LIM

② Title

③ Property File

④ Building Report

⑤ Full Sales & Marketing Information

⑥ Rates

⑦ Insurance indication

⑧ Rental appraisal

⑨ 所有近年Building Consent

⑩ 最近6–12個月同區成交資料

另外我會特別問：

以及：

🏆 最後，我會把137 Landscape Road評為：

* Development potential 必須經過正式planning feasibility確認，不能單靠513m²土地面積假設。

NZ Property Uncle 最後一句

137 Landscape Road值得研究，但不是「任何價格都值得買」。

我真正喜歡它的原因不是：

而是：

513m² Freehold + Mt Eden + 老房 + 高土地價值 + 可增加改善價值。

但最大的風險也是：

1940年代房屋 + 只有1浴室資料 + 翻修成本 + 規劃限制 + Mt Eden土地價格已經不便宜。

所以我的策略非常簡單：

🎯 如果是我自己的錢：

$1.40m以下：積極研究

$1.42–1.50m：我會認真出價

$1.50–1.55m：要看Building Report + LIM + Renovation Quote

$1.60m以上：我會非常謹慎

$1.65m+：我寧願把錢留著找下一間。

另外，我會特別把 107 Landscape Road 的 $1.678m 和 171 Landscape Road 的 $2.20m 當作兩個「錨點」：前者比較接近普通住宅價值比較，後者則比較能證明Landscape Road上高品質物業的上限。

如果你真的準備買 137 Landscape Road，下一步最有價值的不是再看更多「估價網站」，而是做一份 「$1.40m / $1.45m / $1.50m / $1.55m 四個出價Scenario + $100k/$150k/$200k/$250k翻修成本 + 翻新後市場價 + 租金yield + 利息 + 最終ROI」 的投資模型。這會直接告訴你最高可以出多少錢而不會買貴。

VINCENT HUANG REAL ESTATE

(紐西蘭房產大叔) 

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