16J/6 St Martins Lane, Grafton- 👉 為什麼看起來超便宜（甚至20萬+），但就是賣不掉？

好，這一間 16J/6 St Martins Lane, Grafton，大叔直接幫你拆開講——👉 為什麼看起來超便宜（甚至20萬+），但就是賣不掉？

🧠 一句話結論（大叔版）

👉 這不是「住宅」，是包裝成投資的“限制型商品”👉 便宜，是因為「市場不要」

🔍 1. 價格嚴重異常 = 一定有結構問題

• 同棟估值：約 $435K – $500K 

• 但市場喊價：$209K+ 

👉 差一半價格 = 不是撿便宜，是風險折價

⚠️ 2. 關鍵問題：Hotel / Managed Lease（最大雷）

這個廣告關鍵一句話：

👉 “guaranteed income till 2029” 

這代表什麼？

✔ 你不能自住✔ 你不能自己出租✔ 你被綁在一個長期合約（通常是 hotel / student accommodation）

👉 本質是：👉 你買的是「收益合約」，不是房子

💣 3. 銀行幾乎不貸款（市場最大殺手）

這類型物業：

• ❌ 多數銀行不貸款

• ❌ 或只貸 50% 以下

• ❌ 有些直接拒絕

👉 買家池直接砍掉 70%+

📉 結果：→ 只剩現金買家→ 價格直接崩

📉 4. 租金看起來高，其實是陷阱

表面：

• 收入：約 $25,410/年

看起來 yield 很高？

👉 但問題是：

• 管理費（高）

• Body Corp（通常很高）

• 修繕不可控

• 合約條款偏向營運方

👉 實際淨收益可能很普通甚至偏低

🏚️ 5. Exit（未來轉手）幾乎鎖死

你現在看到的問題：

👉 就是未來你會遇到的問題

• 買家少

• 銀行不貸

• 市場不認

📌 已經掛了：👉 120+ 天 still on market 

👉 這在 Auckland 是嚴重滯銷

🧊 6. Grafton 這類產品有歷史包袱

你看附近成交：

👉 有些 apartment➡️ $100K – $150K 都有成交 

這代表什麼？

👉 市場已經把這類型歸類為：👉 “特殊用途資產”

不是住宅市場

⚠️ 7. GST 問題（很多人忽略）

👉 Listing 有寫：price + GST 

意味著：

• 投資屬性強

• 買家更受限（需GST結構）

👉 再砍一刀 demand

🧠 大叔專業總結（最重要）

這種房：

👉 ❌ 不是給一般買家👉 ❌ 不是給首次置業👉 ❌ 不是給長期資產配置

👉 ✔ 只適合：

• 高風險投資者

• 現金買家

• 短期套利玩家（還不一定成功）

• 
  

💥 為什麼「便宜但賣不掉」？

大叔幫你一句話拆：

👉 因為它不是「便宜房」👉 是「流動性極差的金融產品」

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