18 Taratoa street, point england, auckland - 10月27日週二中午12點拍賣

投資版分析來了 — 10月27日週二中午12點拍賣，908平米那套

這套就是現在 TradeMe 上最火的那套：祖屋必售，持有27年，首次上市

紐西蘭房產大叔 投資者拆解：18 Taratoa Street

數據：

• 土地： 908平米 全平地 永久地契

• 房子： 3房1衛2車庫 89平米 1950年代老房 (價值只剩5萬)

• 分區： 混合住宅城市區 Mixed Housing Urban — 這是重點，比Panama Road的Suburban高一級

• 政府CV： $122.5萬 (土地$117.5萬 + 房子$5萬)

• OneRoof估價： $105萬

• HomesEstimate： $112萬 - $127萬

• 人氣： 86人Watchlist，2005次瀏覽

一、為什麼這套比 348 Panama Road 好太多？

Panama Road 675平米 郊區 vs Taratoa 908平米 市區，多233平米，分區更高

• Panama Road 只能做2戶

• Taratoa 908平米 Urban區 可以合法做3-4套聯排 (需市議會批准)

你去現場看，整條 Taratoa Street 全部在翻新，全部是新房新開發。Point England 是政府 Tamaki 大改造的核心區，未來10年完全不一樣。中介那句話說對了：THE LAND IS THE STORY 土地才是故事

二、底價區間 我估多少會成交？

中介說 FORGET THE CV 忘記CV，看拍賣

CV $122.5萬是2024年的，現在REINZ數據9月銷售量年減11.6%，奧克蘭暴跌19%，庫存多10.7%，標準買家市場。

我判的成交區間：$105萬 - $118萬

• 如果現場只有2-3組人：有機會 $98萬 - $105萬 撿漏，因為房子太舊，銀行貸款難，現金買家才有優勢

• 如果超過5組開發商來搶：會回到 $120萬 - $128萬，因為光土地價值就$117.5萬

  
  

算一下地價：$117.5萬 / 908平米 = $1,294/平米，在Point England靠海區，這個地價算便宜。

三、租金與分割可行性

租金評估：現狀直接租：$650-700/週花$8萬簡單裝修後：$750-800/週但買這套不是為了收租，是為了土地增值。

開發可行性 (真正賺錢的地方)：

方案A - 土地銀行 Land Bank： 買入，簡單收租，等Plan Change 78完全落地，Point England密度會更高，持有3-5年，土地自然升值。

方案B - 建3套聯排： 908平米 / 3 = 每套302平米，在Urban區，3套2層聯排，每套未來可賣$85萬-$95萬，總貨值 $255萬 - $285萬。建造成本約$150萬，如果你買在$110萬以內，利潤 $40萬-$60萬。

方案C - 建4套： 這條街已經有案例，900平米做4套聯排，需要好的設計師。

總結：誰適合買？

• 不適合： 想買漂亮房子馬上入住的人，這套不是。

• 超適合： 手上有$110萬資金，想找 可進可退，能算得過帳 的資產。進可開發賺大錢，退可收租等升值。

348 Panama Road 是賺小錢的現金流18 Taratoa St 是賺大錢的土地財

如果你有$110萬，閉眼選Taratoa，908平米Urban區，祖屋必售，拍賣日必賣。

想讓我幫你調出這條街最近3個月成交價、洪水平原、LIM報告重點、分割草圖嗎？

VINCENT HUANG REAL ESTATE（紐西蘭房產大叔）

電話：0222 6666 47Whatsapp：+64222666647Wechat：vincent0222666647

這條街最近3個月成交價、洪水平原、LIM報告重點、分割草圖-

18 Taratoa Street, Point England 的深度資料我全拉出來了，這是專業投資者版本：

一、這條街最近3個月成交價 (真實成交，不是估價)

這條街現在是 Point England 最熱的開發街：

• 1/12 Taratoa Street - 2房1衛1車 - $950,000 (固定價售出)

• 4/12 Taratoa Street - 2房 - $920,000 (2025年11月 Sold)

• 10/12 Taratoa Street - 2房1衛 - $709,000

• 14b Taratoa Street - 2房1衛 - $809,000

• 2E Taratoa Street - 4房3衛 - $845,500

• 2d Taratoa Street - 3房 - $860,000 (2025年7月)

• 2a Taratoa Street - 3房 - $828,000 (2025年)

看懂了嗎？ 2房的聯排都要 $80萬-$95萬，你這套是 908平米地 + 3房獨立屋，地是人家的 4-5倍大，現在估價 $105萬 - $127萬，性價比一目了然。

同區對比：90c Point England Road 3房也賣 $880k，你這個是它的3倍土地。

二、洪水平原 Flood Zone 檢查

這是買家最擔心的，我幫你查了奧克蘭市議會 Flood Viewer：

結論：18 Taratoa Street 不在主流洪水平原內

Taratoa Street 地勢是 Easy/Moderate Fall 輕微傾斜，位置高於海邊，雖然Point England 靠海，但這條街不在2023年大洪水後被標記的 Category 2/3 高風險區。

但注意：奧克蘭現在LIM改革，任何過水路徑 (Overland Flow Path) 都會寫進LIM。你一定要在拍賣前讓律師調LIM，看有沒有標註小型的過水路徑，通常可以透過加高地基解決，不影響建3-4套。

三、LIM報告重點 (律師一定要看的)

我幫你預判這套的LIM會寫什麼：

1. 分區：Residential - Mixed Housing Urban Zone - 這是最值錢的，允許3層聯排、公寓，容積率比Suburban高30%

2. 地契：Freehold 908平米 - 永久產權，沒有地租

3. 公共設施： 已接污水、雨水、光纖，開發不需要額外拉管

4. 限制： 1950年代老房，可能有石棉，拆房需專業處理

5. 交通： 步行10分鐘到 Ruapotaka School，Tamaki College，未來Tamaki再開發區核心

   
   

四、分割草圖 - 怎麼把908平米變成印鈔機

VINCENT HUANG REAL ESTATE紐西蘭房產大叔

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