33,252間房等著賣！賣家還在等2021價格，買家卻正在等你降價！- 紐西蘭房產大叔 0222666647

紐西蘭房產大叔認為真正重要的不是 33,252，而是「賣不掉」

這是我跟一般新聞解讀最大的不同。

7月：New listings = 7,698 , 但月底：Total stock = 33,252

簡單用當月新增量作一個粗略的庫存尺度：

33,252 ÷ 7,698 ≈ 4.3

也就是說，市場上存在非常大量的既有庫存。

 這不是官方「months of inventory」計算，所以不能把4.3個月直接當成正式市場指標。

但是對投資者而言，它很好地說明一件事： 市場不是沒有房子，而是買家沒有必要搶。

這就是現在最重要的投資環境。

為什麼庫存增加 +9.3% 非常重要？

因為：

去年7月：7,737 新上市

今年7月：7,698 新上市

幾乎沒有差別。可是庫存：+9.3% , 所以問題不是：「今年突然有很多人把房子拿出來賣。」

而更像是：「市場吸收房子的速度不夠快。」

這會造成：Listing → 沒賣掉 → 留在市場 → Vendor 降價 → Buyer 更有選擇 → 其他 Vendor 被迫跟著調整

這就是典型的買方市場壓力。

Realestate.co.nz  也直接表示，高庫存、較高的抵押貸款利率以及疲弱經濟成長，正在形成對買方較有利的市場環境。 平均要價跌 7.8%，但是不要誤解 這裡我要特別提醒投資者：

 $828,345 不是「紐西蘭房屋成交中位價」

這是：Realestate.co.nz

 average asking price

也就是平均要價。 2月：$898,677 7月：$828,345

跌：$70,332 / −7.8%, 這是非常值得注意的市場訊號，但不能直接說「紐西蘭房價跌了7.8%」。

成交價要看 REINZ、Cotality 等資料。例如 REINZ 最新可取得的6月數據顯示，全國中位成交價為 $770,000，年增0.7%；但全國HPI仍然是 −0.8% YoY，而銷售量為 5,996，年減2.9%。

所以現在真正的情況比較像： 成交價格沒有出現新聞標題式的大崩盤，但市場缺乏向上的動力，而且買家議價能力正在增加。

Cotality 的資料更加支持這個看法 Cotality 7月Housing Chart Pack指出：

6月全國住宅成交 6,829 , 年減 4.0% ,已經是連續第6個月成交量年減 , 2026上半年成交量比2025同期低 4.2% , 高庫存正在增加買家選擇 , 投資者情緒變得更加謹慎 Cotality 對2026下半年的判斷也相當保守：在沒有強力催化因素的情況下，市場可能維持成交量偏弱、房價大致持平的狀態。

所以我會把目前市場定義為：「Flat to Soft Market」

不是： Crash , 也不是： Boom , 而是：買家有選擇、賣家要現實、投資者可以慢慢挑。

 六、另一個我會特別提醒投資客的問題：房貸利率這個地方現在反而要小心。

市場原本期待：

OCR下降 → mortgage rates下降 → 房價復甦

但現在事情沒有這麼簡單。RBNZ數據顯示，2026年5月新住宅貸款加權平均利率仍約：5.59% floating而住宅貸款整體yield約 4.83%。更重要的是，8月初BNZ又上調部分固定房貸利率，反映批發融資成本上升。

所以投資者不能只想：「OCR低了，所以房價一定要漲。」

現在應該想：「我的物業，在5%上下的借貸成本下，現金流是否仍然合理？」

那麼房產投資者現在應該買什麼？

這才是我認為這篇新聞最有價值的地方。

 我現在不會追求： 「便宜」但地點很差, 超大房子但租金回報低

高Body Corporate , 大量maintenance , 老舊房屋 + 潛在漏水問題

租客需求弱的區域 , 純粹靠capital gain的投資

我會優先找這5種房子

① Freehold + 好地點

這永遠是我的第一順位。 尤其：Freehold townhouse / house

如果沒有body corporate，長期持有成本更容易控制。

② 租金需求強的房子

投資者現在不能只問：「10年後值多少？」還要問：「現在每個星期能不能穩定產生租金？」

我會計算：Gross Yield 以及更重要的： Net Yield

③ 交通＋生活機能＋就業

例如：Train ,Bus , Motorway,Shopping,School, Hospital and

Employment

這些是比「房子裝修得很漂亮」更長期的價值。

④ 有改善空間的房子

我最喜歡：「市場不喜歡，但投資者知道怎麼改善」

例如：$900k 房子 經過：

repaint ,landscaping , lighting , kitchen refresh, bathroom refresh

presentation

變成：$950k–$1m 的產品 這種房子比單純追求「市場最漂亮」的房子更有投資價值。

⑤ 賣家已經開始接受現實

這是2026年最重要的技能。我會特別找：

90+ days on market

Price reduced

Mortgagee / deceased estate / motivated vendor

Vendor has already purchased

Relocation

Multiple agents / relisted

這些都是談價機會。 我對留言區「2010/2015價格」的看法

我不認同拿這些極端留言當作投資策略。 例如有人說： 房價會跌回2010或2015。

我不會用這種預測來做投資。因為房價不是單一因素決定：

House price =

土地＋建築成本＋人口＋收入＋信用＋利率＋供應＋需求＋區域經濟

所以：「庫存12年高」 ≠ 「房價一定跌回2015」

同樣：「OCR下降」 ≠ 「房價一定上漲」

真正值得關注的是：成交量 + 庫存 + days to sell + HPI + mortgage rates + rents

這6個東西一起看。

VINCENT HUANG REAL ESTATE

(紐西蘭房產大叔)

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