今天來跟大家聊一個我最近正在關注的案子 ------內容非常的多 - 紐西蘭房產大叔。
- vincent5325
- 2025年5月11日
- 讀畢需時 5 分鐘
大家好，我是紐西蘭房產大叔。
今天來跟大家聊一個我最近正在關注的案子 —— Mount Roskill 的 121 White Swan Road 專案。
這個案子呢，其實之前就已經上市過，當時是由 Barfoot 推出的，在一月份的時候就開始銷售了。但說實話，當時的價格策略和市場反應不太理想，聽說開發商看到成績後，直接把銷售終止了。
後來呢，又換了另一家大型房仲重新操作，目前你在網路上也還是可以看到一些 listings，看起來效果還是不太理想。
那你可能會問——「那房產大叔你
怎麼也跳進來了？」
因為現在，這個開發商正在跟我談合作的可能性。也許，我就是這個專案的最後一棒救援投手。
目前我手上拿到的資訊是，價格方面已經有比較大的彈性，從投資的角度來看，這個案子如果處理得當，其實有它的市場空間。
但你們也知道我的風格，我不會輕易把東西推出來。
我要做的事是什麼？就是回家繼續做功課，從產品定位、周邊環境、房型規劃、投報率等等多方面去評估。等我把資料都查清楚，我會在節目或社群上再來跟大家做一次完整的報告。
這不是賣房，這是用一個專業房產人的角度去幫大家把關。有興趣的朋友，記得鎖定我後續的分享。
項目總覽｜白天鵝路121號 全新聯排別墅
這個位於 奧克蘭 Mount Roskill 的嶄新住宅開發案，由知名建商 JR Projects 開發，並由兩大房地產品牌 Harcourts 與 Barfoot & Thompson 共同銷售，充分展現出這個項目的市場關注度與品質信心。
🔸 格局：5房3.5衛（含兩間套房，分別位於上下樓層）
🔸 實用空間：室內約158㎡，額外16㎡屋頂閣樓
🔸 客廳/休憩區：樓下一大客廳 + 樓上家庭休息區
🔸 廚房：Bosch 高端家電，天然瓦斯爐，配備人造石檯面
🔸 舒適設備：雙熱泵（冷暖空調）
🔸 停車：內部連通式單車位車庫
🔸 屋況保固：提供 Halo 十年建築保固
🔸 產權：獨立地契、永久產權（Freehold）
這種產品非常適合三代同堂、投資者或正在尋找自住加長遠升值潛力的買家。
📍 地點優勢｜生活機能與教育資源並存
Mount Roskill 是奧克蘭成熟的住宅區，白天鵝路地段更是生活便利，環境清幽。
✅ 步行可達雙 Countdown、White Swan & Lynfield 商圈
✅ 緊鄰 Griffen Park，擁有大片綠地適合散步與家庭活動
✅ 鄰近 YMCA、Lynfield 網球俱樂部、高球場
✅ 學區強：Halsey Drive School、Marshall Laing School、Lynfield College、Waikowhai Intermediate
✅ 巴士站就在門前，通勤方便，連接市區與機場快速道路系統
🛠️ 建商與品質保障
JR Projects 在奧克蘭擁有優秀的住宅開發經驗。這個項目從設計、用料到施工細節都展現高水準，屋外已全面造景，入住房即可享受完整生活品質。
🌟 值得一提的細節：
使用 Bosch 頂級廚具
鋪設實木地板
閣樓設計增加收納與空間利用
雙熱泵設計提供冬暖夏涼
購屋即附 Halo 十年保固，安心無憂
CMA -- Similar 0n the Market:
117B White Swan Road, Mount Roskill, Auckland
📜 產權與歷史追蹤：
✅ 現有產權資訊：
Freehold 永久產權
地段：Lot 3 Deposited Plan 543744（411 m²）
附帶 Easement（地役權）：提供 Chorus 電信設施權利（正常安排）
🔒 貸款記錄：
2024 年 6 月 10 日：抵押貸款掛在 Westpac 銀行（現仍有效）
2021 年 8 月 6 日：之前有一筆貸款已經解除（Discharge of Mortgage）
從這些記錄可以推測，開發商的資金主要來自 Westpac，項目目前還在還款中，表示是全額推案未售清狀態。
💰 銷售與租賃歷史：
📌 銷售紀錄：
2024 年 1 月 17 日：由 Barfoot & Thompson Mt Eden 上市，開價 $1.398M
推測開發商當時想打入中高端自住市場
可惜結果不理想，銷售反應偏冷
📌 租賃紀錄：
2023 年 5 月 與 2024 年 3 月 都曾掛牌出租，開價每週 $980
換算投報率約 3.65%（若以$1.398M 售價計算）
顯示開發商一邊掛售，一邊嘗試出租套現或維持現金流
🤝 銷售代理轉換：
從 Barfoot 到現在的 Ray White（JQ Real Estate Ltd, Parnell），代表開發商在策略上已經調整，可能進入「最後一搏」銷售階段。
131 White Swan Road, Mount Roskill, Auckland
👨🦳【紐西蘭房產大叔來解析】——這是一種「常見但要特別注意」的產權結構！
📌 物件類別：住宅用房（Residential – Dwelling）📌 土地權屬：Cross Lease 複合產權（擁有 827 m² 土地的 1/2 權益）📌 產權發行日：1995 年 12 月 12 日📌 地權結構：
Fee Simple：1/2 的獨立土地所有權（Lot 18 DP 41943）
Leasehold：全權使用 Flat 1（DP 166673）——也就是你實際居住的那一戶📌 分區：Residential – Mixed Housing Urban（都市混合住宅區）
🔍 房產大叔怎麼看 Cross Lease？
Cross Lease 是紐西蘭獨有的一種產權形式，實質上是「共地分屋」，兩戶共用一塊地，但各自擁有屋子的專屬使用權。這種產權出現在 1960~90 年代非常普遍，當時是為了避稅與節省分割費用。
⚠️ 但要注意幾個重點：
共地共管：你與另一戶共用地權，任何改建、增建、車道使用，原則上都需要對方同意。
再開發受限：雖然這塊地是 Mixed Housing Urban 分區（可建三層、容許多戶），但 在未轉為 Freehold 前，不利於全面重建或開發。
市場價值影響：相較 Freehold，同樣大小與區位的 Cross Lease 屋通常市價會打個 5~10% 折扣，但買入門檻低。
✅ 紐西蘭房產大叔建議：
若你是自住買家，這類物件如果狀況良好，價格合理，仍是一個進入好區域的「平價門票」。
若你是投資或開發者，記得看：
另一戶是否願意一同轉為 Freehold
是否有屋主協議、權利限制、建物擴建歷史
可否單獨申請資源同意（Resource Consent）
這是一個「可以買，但要懂」的產權。如果你不清楚 Cross Lease 的眉角，歡迎留言，我可以幫你免費看產權圖解說明！
👨🦳【紐西蘭房產大叔解密】——這間房子背後的交易故事，其實很有意思！
📍地點與時間線回顧：
🔄 買賣紀錄：
2022/08/25：房產以 $1,025,000 售出（S11 bona fide，代表為正常市價成交）
2022/09/30：正式完成產權轉移，
💳 融資與產權紀錄：
同日（2022/09/30）掛上 TSB 銀行的抵押貸款
同時解除前一位屋主的抵押（Discharge of Mortgage）
📢 銷售歷程：
2022/07/27：由 Harcourts（Twentythree Group Ltd, Epsom）首次掛牌銷售，模式為「Negotiation」
最終成交約一個月後（代表市場反應偏快）
🔁 2025/04/09：再次上市，由 Barfoot & Thompson Parnell 掛牌，這次改用 拍賣
（Auction） 形式銷售 —— 推測現任屋主可能想快速出場，可能遇到轉手或現金流壓力。
🏠 政府估價（CV）：
2021 年 CV 為 $1,150,000
相比 2022 年實際成交價 $1.025M，略低於估價，代表當時可能是買方市場
還沒寫完, 太多東西了 .......
VINCENT HUANG REAL ESTATE
(紐西蘭房產大叔)
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