以前買大地可能賺錢，現在買錯可能套牢！PC78 到 PC120，奧克蘭房產遊戲規則變了！

紐西蘭房地產大叔｜Auckland 房市大洗牌

PC78 到 PC120：買錯土地，可能輸在起跑線

各位房東朋友、投資朋友大家好。今天叔叔不講漂亮話，也不講「買房一定賺錢」這種空話。

我們來談一個很多投資者忽略，但可能影響未來 10 年房產價值的大問題：Auckland 的城市規劃正在改變。以前買房：看位置、看房子、看價格。

未來買房：

除了位置，更要看：

• 土地規劃

• 開發潛力

• 自然災害風險

• 基礎建設

因為同樣一塊土地，有些可能成為開發商眼中的黃金，有些可能變成銀行和保險公司眼中的麻煩。

PC78：曾經讓投資者幻想的「開發黃金時代」

幾年前，中央政府推出 Medium Density Residential Standards（MDRS），也就是大家熟悉的 PC78。 當時很多人看到： 「三層樓」「三套住宅」「不用太多限制」 市場開始興奮。 很多投資者開始想：以前買一間老房子。

未來：

拆掉 → 蓋三間 → 賺取土地增值。 聽起來很美。但現實很快出現問題。

理想很豐滿，現實很骨感

城市發展不是只有土地。

還需要：

• 水管（Watercare）

• 排水系統

• 電力供應

• 道路容量

• 學校與公共設施

很多地方原本的基礎建設，根本沒有準備好迎接大量增加的人口。結果：一些土地表面上「可以開發」。 但真正申請時：才發現成本比想像高很多。

PC120：Auckland 開始重新洗牌

經歷 2023 年 Auckland 大水災後，城市規劃開始更加重視：

「增加住宅供應」和「避免把人放在高風險地區」之間的平衡。

簡單說：

未來 Auckland 的發展方向不是：

「每一塊地都一起增加密度。」

而是：

適合發展的地方，大力增加密度。高風險地方，提高限制。

第一類：交通核心區，價值可能提升

例如：

• City Rail Link（CRL）車站附近

• 火車站周邊

• Rapid Transit 周邊

• CBD 周邊

這些地方未來可能享有更高密度發展機會。 為什麼？因為城市希望更多人：住近工作地點。

減少：

• 長途開車

• 交通壓力

• 城市無限制外擴

所以：

一塊靠近交通的土地，未來看的不只是住宅價值。

而是：

「開發價值」。

第二類：自然災害區，要特別小心

很多投資者看到便宜土地，第一個想法：

「是不是撿漏？」

大叔提醒： 便宜有時候不是機會。 可能是市場已經知道問題。買 Auckland 土地，第一件事不是看： 「可以蓋幾間？」 而是： 「這塊地有沒有風險？」

什麼是 E36 Natural Hazards？

在 Auckland Unitary Plan 裡，E36 是關於：

Natural Hazards（自然災害）

簡單理解，就是 Council 告訴你： 這塊土地可能受到哪些自然環境影響。

常見包括：

Flood Plain（洪水區） - 大雨時可能積水。

Overland Flow Path - 地表水流路徑）

雨水自然流經的位置。 如果開發阻擋水流，可能影響鄰居。

Coastal Inundation（海岸淹水風險）

靠海低窪地區需要注意。

Land Instability（土地不穩）

例如：

• 陡坡

• 滑坡風險

• 土質問題

有 E36 是不是不能買？

不是。但是你要知道：它代表：

開發難度可能增加。

可能需要：

• Hydrology Report（水文報告）

• Geotechnical Report（地質報告）

• Planner（規劃師）

• Engineer（工程師）

甚至需要：

• 改變設計

• 增加工程成本

• 花更長時間等待 Resource Consent

為什麼「便宜土地」可能變成最貴？

很多投資者只看購買價格。但真正成本包括：

1. 專業費用

可能需要：

• 工程師

• 規劃師

• 法律顧問

花費可能從數千到數萬紐幣。

2. 工程成本

例如：

• 架高地基

• 改善排水

• 增加雨水管理設備

建築成本可能大幅增加。

3. 時間成本

普通開發：可能幾個月完成。高風險土地：可能拖一年甚至更久。

而時間代表：

• 貸款利息

• 持有成本

• 市場變化風險

房地產大叔給 50 歲投資者的忠告

到了 50 歲，投資策略應該改變。年輕時：可以追求高槓桿、高增長。但是現在：最重要的：

保住本金 + 穩定現金流。

第一：買房前，先看地圖

不要只看：「能不能分地」先查：

• Auckland Council GeoMaps

• Natural Hazard Layer

• LIM Report

了解土地真正情況。

第二：不要盲目追求便宜

便宜土地背後可能有：

• 開發限制

• 工程成本

• 時間成本

真正好的土地：不是最便宜。而是：「風險調整後最划算」。

第三：現金流永遠是王道

如果退休規劃希望每月有：$7,000 稅後現金流 那麼投資不能只追求紙面上的資產增值。

需要：

• 穩定租金收入

• 合理貸款比例

• 足夠現金儲備

• 分散投資

市場低迷時，手上有現金的人，才有能力買進。

紐西蘭房地產大叔總結

未來 Auckland 房市，不是：

「買一塊大地就一定發財。」

真正聰明的投資者會看：土地在哪裡？交通是否方便？規劃是否支持？自然風險是多少？未來開發成本是多少？以前買房：

Location, Location, Location

未來 10 年：Location + Infrastructure + Risk Management

房地產最大的機會，往往藏在城市規劃改變裡。但真正賺錢的人，不只是看到機會。

更重要的是：避開那些看起來便宜，最後卻最昂貴的陷阱。

—— 紐西蘭房地產大叔 🏡 0222 6666 47

Vincent H (紐西蘭房產大叔)  - 0222 6666 47