網友的諮詢:以下是對位於奧克蘭 Sandringham 區 Arabi Street 3/18 號房產& 4/5 Patterson street, Sandringham 的專業分析，涵蓋您提出的所有問題，並結合最新的市場數據與專業建議：

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以下是對位於奧克蘭 Sandringham 區 Arabi Street 3/18 號房產的專業分析，

涵蓋您提出的所有問題，並結合最新的市場數據與專業建議：

🏠 房產基本資訊

• 房屋類型：該房產為一層樓的住宅單位，建於 1986 年，屬於 聯排別墅（Unit） 格局，擁有 3 間臥室和 1 間浴室，建築面積約為 106 平方米。 

  
  

• 產權類型：屬於 Cross-Lease（交叉租地），即與其他住戶共同擁有土地，並共享部分設施，法律上不等同於自由持有（Freehold）。 

  
  

🛠 結構與維護狀況

• 是否有漏水或其他結構問題？根據目前公開資料，未有明確記錄顯示有漏水或重大結構問題，但購買前仍建議自行安排建築檢查（Building Report）。

  
  

• 建築年齡及整修情況：建於 1986 年，未找到近期整修紀錄，屋況維持「一般」，部分裝潢看起來為舊式設計。

  
  

• 是否有建築檢查或 LIM 報告？公開資料未提及，如有興趣，應向中介索取或自行申請 LIM（土地資訊備忘錄）與建築報告。

  
  

• 屋頂、水管與電線是否更新過？無明確記錄更新過，可能為原始結構，需檢查是否有老化或需維修之處。

  
  

🌏 自然環境與社區安全

• 是否位於洪水區、滑坡區或地震帶？Sandringham 區部分地段（特別靠近公園與水道處）屬洪水潛在風險區域，建議查閱奧克蘭市議會洪水與滑坡風險圖。

  
  

  

  
  

• 社區環境與安全性如何？屬於多元文化的住宅區，治安尚可，日間活動熱鬧，夜間相對安靜。

  
  

• 附近生活機能如何？

  
  

  • 學校：位於 Edendale School（約 430 公尺）與 Balmoral School（約 520 公尺）學區內。 

  • 公車：步行 5 分鐘內可到達 Gribblehirst 公車站（多條路線）。

  • 超市與餐廳：步行 10 分鐘內有多家亞洲與南亞餐廳、便利店及 Countdown 超市。

    
    

• 是否有大量公屋（State Housing）？根據政府資料，此區並非公屋密集區，以自住與小型出租房為主。

• 鄰里與噪音狀況？房子位於街道後段，環境相對安靜，鄰里多為家庭住戶，適合長期居住。

  
  

💰 成本與投資回報

• 地稅（Rates）一年多少？2023/2024 年度地稅約為 $2,766.62 紐幣。 

  
  

• 是否有房屋保險？保費大概多少？保險情況需由屋主提供，一般此類物件年保費約在 $1,000～$1,500 紐幣，視保險內容與公司而定。

  
  

• 是否可養寵物？有限制嗎？Cross-Lease 物業多有寵物限制，需查看契約條款或與其他共同屋主協調。

  
  

• 是否可出租？租金及回報率？

  • 可出租，附近類似物件租金約為每週 $750 紐幣。

  • 以估值 $980,000 計算，粗估毛回報率為約 4%，不含保養與稅費。

    
    

• 該區房價走勢如何？Sandringham 近年房價有所下滑，2024 年中位數為 $1,130,000 紐幣，年跌幅約 10.3%。目前屬於買方市場。 

  
  

• 屋主為何出售？未有公開說明，建議與中介聯繫詢問具體原因。

房產產權概覽（Ownership & Title）

• 登記業主：

  • xxx

  • xxx

  • 成交日期：2007 年 4 月 20 日

    
    

• 地契類型（Land Title）：

  
  

  • 交叉租地（Cross Lease）

  • 共有土地面積：1,619 平方米中佔 1/5 的份額

  • 建物為 Flat 2，依據 DP110114 登記

    
    

• 地契登記時間：

  • 原始地契於 1986 年 8 月 4 日發出

    
    

• 法律描述（Legal Description）：

  • Fee Simple（自由持有）1/5 土地份額：Lot 51 DP 6574

  • Leasehold（租地權）1/1：Flat 2 DP 110114⚠️ 這是典型的「交叉租地」結構，即土地以份額共有人持有，建物則根據租地契約享有使用權。

  • 
    

• 地政分區（Zoning）：

  • Residential – Mixed Housing Suburban Zone

  • 代表該區適合中密度住宅開發（可興建多戶住宅，視地塊與設計而定）

🧠 紐西蘭房產大叔評論：

這類「Cross Lease + Fee Simple 混合地契」在 1980～1990 年代非常常見，買家需注意以下幾點：

1. 修改與翻新限制：如要擴建、增建 deck 或外牆翻新，可能需獲得其他共有人（如同排單位）的同意，這會造成未來裝修彈性不足。

   
   

2. 法律結構複雜：雖然表面上看起來擁有土地，但實際為多戶共享，因此與標準「Freehold」相比，買家權益較弱。

   
   

3. 影響轉售與銀行貸款：雖多數銀行仍接受貸款，但市場接受度較低，對某些買家來說是顧慮點。

這是一間 1980年代建造、空間適中、基本三房一車位的實用型物件，適合首購族或想要進入 Sandringham 區的家庭。

✅ 優點：

• 面積實用（106㎡）

• 三房配置好出租

• 屋頂與車庫為標配，不需額外投入太多

  
  

⚠️ 潛在風險與建議：

• 建材需特別注意是否有老化、吸水或維護不良情況

• 建議索取並審閱Building Report 和 LIM Report，檢查是否有漏水、屋頂維修記錄等

  
  

針對 3/18 Arabi Street, Sandringham 的【歷史地契紀錄與房產動態】的專業分析，

🗂️ 【歷史地契與產權紀錄分析】

日期	事項	說明與專業見解
2019 年 4 月 15 日	設立房貸（Mortgage）給 香港上海匯豐銀行（HSBC）	賣方在此時可能辦理貸款或再融資。
2019 年 4 月 15 日	舊貸款解除（Discharge of Mortgage 8328166.2）	代表原貸款已清償，進行再融資或轉貸。
2023 年 12 月 1 日	房貸轉移至 Pepper New Zealand Limited	Pepper 為次級貸款公司，代表可能因傳統銀行無法核貸或還款壓力而轉至非主流貸方，顯示賣方可能資金吃緊。
2025 年 4 月 29 日	解除貸款（Discharge of Mortgage 11413587.6）	表示賣方近期已還清貸款，或為了順利出售，提前解除抵押。
2025 年 4 月 18 日	公開拍賣（Auction）由 Barfoot & Thompson Mt Albert 辦理	表示賣方採公開競標方式出售，可能希望快速變現，或相信市場需求良好。

💰 【政府估價與市場指標】

項目	數值	評析
政府估價（CV）	$980,000（截至 2021 年 6 月）	CV 並不等於市價，僅為稅務依據；2024–2025 市況下，實際市價可能低於 CV 10～15%。建議參考實際成交案例與建築狀況。

🧠 紐西蘭房產大叔總結分析：

1. 近期解除貸款並安排拍賣，顯示賣方可能是出於財務壓力或計劃重新配置資產而出售。

   
   

2. 曾轉向 次級貸款機構 Pepper Finance，可能表示傳統銀行不願再貸或賣方信用評級下降，屬「賣壓出現」的間接跡象。

   
   

3. 若您是買家，可藉此爭取更佳議價空間，因為解除貸款的時機與拍賣安排靠得非常近，往往代表想快速脫手。

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以下是「紐西蘭房產大叔-Vincent0222666647」針對 4/5 Patterson Street, Sandringham, Auckland 的專業房產分析報告，涵蓋產權結構、建築資訊、市場估價、學區與社區環境等重要資訊，供您參考：

🏠 房產基本資訊

• 地址：4/5 Patterson Street, Sandringham, Auckland

• 建築面積：約 91 平方米

• 建造年份：1975 年

• 臥室數量：3 間

• 浴室數量：1 間

• 停車位：1 個（附帶車棚）

• 地契類型：單位地契（Unit Title）

• 法律描述：UNIT D UP 78325

• 市議會：奧克蘭市議會（Auckland - City）

• 地區規劃：住宅混合住房都市區（Residential - Mixed Housing Urban Zone）

1️⃣ 有漏水或其他結構問題嗎？

• 關於是否有漏水或結構問題的具體情況，建議請求進行 建築檢查報告（Building Report） 以及 LIM 報告。這能夠揭示有無隱藏的結構問題或漏水情況，尤其是1970年代建築物，可能會存在水管老化或其他問題。

2️⃣ 是自由持有（Freehold）還是租地（Leasehold）？

• 該物業屬於 自由持有（Freehold） 地契，即買家擁有土地和建築的永久所有權，無需支付土地租金。

3️⃣ 在洪水區、滑坡區或地震帶嗎？

• 物業位於 奧克蘭，並不在已知的滑坡或洪水高風險區域內。但仍建議在購買前進行 LIM 報告，該報告將指出是否存在這類風險。地震帶方面，新西蘭大部分地區都屬於地震活躍區域，因此需要考慮地震相關風險。

4️⃣ 建築年齡是多少？最近有做過整修嗎？

• 該物業建於 1970年代。目前無確切信息顯示是否有進行過近期整修，因此建議您向賣方了解更多詳細情況，並要求查看相關維修和翻新紀錄。

5️⃣ 有沒有做過建築檢查報告（Building Report）或 LIM 報告？

• 當前未見具體的建築檢查報告或 LIM 報告記錄，建議在購買前安排專業檢查，特別是對於老舊建築，了解結構和環境的詳細狀況。

6️⃣ 房子的保養狀況如何？

• 根據市場資料，該物業的保養狀況無具體描述，但由於建築年代較久（1970年代），保養狀況可能會受到影響。這需要通過建築檢查來確定。

7️⃣ 周邊社區環境如何？安不安全？

• Sandringham 屬於奧克蘭的成熟住宅區，周邊有多元文化氛圍，生活便利，且該區域治安良好。適合家庭居住，並且接近購物、學校等設施。

8️⃣ 附近有學區、超市、公車站嗎？

• 是的，該地區附近有不少學校，例如 Edendale School 和 Balmoral School，交通方面也有便利的 公共交通，以及 超市，生活非常方便。

9️⃣ 附近有很多公屋（State Housing）嗎？

• Sandringham 周邊並未集中大量的公屋，主要是以普通住宅為主，居住環境較為安靜和穩定。

🔟 鄰居如何？安靜嗎？

• 該地區屬於住宅區，通常鄰居較為安靜且友好。此區並未大量發展為商業區，居住環境較為平和。

1️⃣1️⃣ 屋頂、管線和電線是原來的還是更新過？

• 目前未有明確資訊顯示屋頂、管線和電線是否已經更新。鑒於該物業建於1970年代，可能仍使用原有設施，因此建議您在購買前安排專業檢查。

1️⃣2️⃣ 一年地稅（Rates）多少？

• 根據奧克蘭市議會的資料，該物業的地稅大約為 $2,950（具體金額需確認），可向當地市議會查詢。

1️⃣3️⃣ 有沒有房屋保險？保費大概多少？

• 目前無房屋保險的具體資料，建議向賣方詢問有無保險覆蓋，並了解保費。根據物業價值和所屬區域，房屋保險通常在 $600 - $1,000 左右。

1️⃣4️⃣ 可不可以養寵物？有無限制？

• 根據該物業屬於 Unit Title，通常會有物業管理規章，部分公寓或單位可能會對養寵物設有限制。需要向物業管理方確認相關規定。

1️⃣5️⃣ 是否可以出租？回報率如何？

• 該物業可出租，但由於是 Unit Title，需要遵循物業規約，可能會有出租次數或期限的限制。回報率方面，根據當前市場狀況及租金價格，年回報率大約在 3%-5% 左右。

1️⃣6️⃣ 附近的房價走勢如何？

• 根據奧克蘭市區的市場走勢，Sandringham 地區的房價在近幾年有穩定增長，尤其是在多元化發展的背景下，該區的資本增值潛力仍然強勁。

1️⃣7️⃣ 賣家為什麼要賣房？

• 賣方的具體原因未公開，可能由於個人需求或財務原因。了解賣方動機能幫助您在談判中獲得更多信息。

📊 市場估價與政府估值

• 政府估值（CV）：$1,080,000（截至 2021 年 6 月）

  • 土地價值：$930,000

  • 建築價值：$150,000

• 地稅（2023/2024 年度）：約 $2,954.86

• 市場估價範圍：根據近期銷售數據，估計市場價值可能介於 $950,000 至 $1,050,000 之間，具體價格需視房屋狀況與市場需求而定。

  
  

🏗️ 建築與屋況

• 外牆材料：一般（Average）

• 屋頂材料：一般（Average）

• 景觀：無特殊景觀（No appreciable view）

• 地形：平坦（Level）

• 
  

🏫 學區資訊

該物業位於以下優質學區內：

• Edendale School (Auckland)：距離約 180 米，EQI: 376，Decile: 6

• Balmoral School (Auckland)：距離約 650 米，EQI: 371，Decile: 9

• Mt Albert Grammar School：距離約 1.24 公里，EQI: 419，Decile: 7

• Auckland Girls' Grammar School：距離約 3.58 公里，

  
  

🏘️ 社區與生活機能

Sandringham 是一個多元文化的社區，擁有豐富的南亞風味餐廳、小型超市、清真肉店和寶萊塢電影等。該地區交通便利，鄰近 Mt Eden、Kingsland 和 Balmoral 等地，提供多樣的生活選擇。 

💡 房產大叔專業建議

• 自住買家：該物業位於優質學區，生活機能完善，適合家庭居住。

  
  

• 投資者：考慮到該地區的租賃需求和潛在的資本增值，這是一個具有吸引力的投資選擇。

  
  

• 注意事項：建議在購買前進行詳細的建築檢查報告（Building Report）和土地資訊備忘錄（LIM Report）審查，以確保物業狀況良好，並了解任何潛在的限制或問題。

 房產產權概覽（Ownership & Title）

• 登記業主：

  • xxx

  • xxx

  • 成交日期：2020 年 10 月 22 日

    
    

• 地契類型（Land Title）：

  
  

  • 公寓/單位（Apartment/Unit）

  • 單位所有權（Stratum in Freehold）

  • 權屬份額：1/1

  • 附屬單位：Accessory Unit 5

  • 地契發行時間：1975 年 11 月 21 日

    
    

• 地契證書（Certificate of Title）：

  • NA34B/1433

    
    

• 法律描述（Legal Description）：

  • Stratum in Freehold，表示房產為自由持有地契，所有權明確

  • Unit D 和 Accessory Unit 5 位於 Deposited Plan 78325

🧠 紐西蘭房產大叔專業分析

1. 地契類型及所有權結構：

   
   

   • 此物業屬於 Stratum in Freehold，意味著所有者擁有土地和建築的永久所有權，無需支付土地租金。

   • 與普通的 Freehold 地契相似，但需注意單位內部和公共空間可能需要遵守物業規約與管理規則。

   
   

Flood & Pulbic house:

VINCENT HUANG REAL ESTATE

(紐西蘭房產大叔) 

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