👨‍🦳【什麼是 Cross Lease？為什麼房產大叔說要小心？】

👨‍🦳【什麼是 Cross Lease？為什麼房產大叔說要小心？】

在紐西蘭，Cross Lease 是一種看起來你擁有一間房子，實際上卻是「共管共地」的產權形式。這種制度源自 1960～1990 年代開發商為了節省成本與避開分割土地的申請程序所發明出來的「權宜之計」。

📘 簡單說，Cross Lease 有兩個層面：

1. 你擁有地的「1/X 份額」（例如 1/2 或 1/3）

   • 假如有兩間房子在同一張地權上，你跟另一戶人家是共同地主。

   • 地是共有的，不是你自己完整擁有那塊你家下面的土地。

2. 你租你自己住的房子（Leasehold）

   • 法律上，你是「長租」你那一戶（例如 Flat 1）的屋主。

   • 租期一般是 999 年，不需付租金，但這是一種法律上的租約。

   • 你的房子「畫在產權圖上」，不能隨便擴建或改建。

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🧭 房產大叔提醒你：這些要注意！

✅ 不能隨意加建或改動房屋因為地是大家共有的，若你要擴建 deck、加個陽台、建圍牆等，都要得到其他共有人同意（通常是寫信蓋章）。否則違規擴建會影響買賣與貸款。

✅ 重新開發很麻煩Mixed Housing Urban 區雖然理論上能建三層、分戶開發，但如果你是 Cross Lease，就無法單方面重建或蓋多戶，因為要跟別人協調整塊地的開發方案。

✅ 價值受限，買家減分市場對 Cross Lease 的房子接受度偏低，因為「產權不單純、限制多」。與類似位置與大小的 Freehold 比，通常價格會便宜 5～10%。未來要轉賣，也比較難吸引開發者或新手買家。

🔧 那 Cross Lease 能變 Freehold 嗎？

可以，理論上你可以跟共有人一同申請 cross lease to freehold conversion（轉為獨立產權），但通常需要：

• 土地測量與重新分割圖

• 市議會與律師流程（通常費用 $15,000～$30,000+）

• 對方屋主配合

所以能不能做，取決於你鄰居的態度與地形條件。

📍房產大叔的建議：

• 👨‍👩‍👧‍👦 若是自住：這種房子可以買，但要便宜，不能追價搶買

• 💰 若是投資：租金報酬穩定即可，不考慮開發潛力

• 🏗️ 若想開發：避免，或主動談整合整塊地與鄰居合作

VINCENT HUANG REAL ESTATE

(紐西蘭房產大叔) 

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vincent.huang@raywhite.com