紐西蘭房產大叔 Vincent H｜買房必修課 - 第5課 (With Case study)
各位同學，歡迎來到 Property Uncle (Vincent -0222666647)時間，今天講 Eden Terrace 這間 7/6 Porters Avenue。
屋主現在掛牌 $519,000，跟你說 Grammar Zone + CRL門口，兩房兩衛有車位，71平米，好像很厲害對不對？我們來拆穿它。
第一，價格到底水不水？
我查給你看，同棟樓 10/6 Porters Avenue，一模一樣的71平米，上個月四月才賣掉，$525,000，賣了83天才賣掉。
OneRoof現在估這間是 $515,000，政府CV是 $530,000。上一手2014年買才 $320,000。
所以你如果能談到 $450,000，你是比市場價便宜14%，比CV便宜15%。同學，這叫什麼？這叫一買就賺到安全邊際，銀行估價出來你直接多 $50K到$75K的Equity。
$519K我叫你不要碰，$450K我叫你搶，為什麼？中間的$69K就是你的第一筆獲利。
第二，租務，能不能養活自己？
我跟你講，不要聽中介講什麼文法區，這間71平米的公寓，學生家庭不會為了Grammar來買，這個是講給自住首置聽的，幫你以後賣房用的。
真正幫你加租的是什麼？CRL，City Rail Link，就在你家門口走路三分鐘。 通車後6分鐘到市中心，你租給City上班的年輕人，超級好租。
租金我查了，同棟 6/6現在租 $590一週。你這間雙套房，兩個房間都有廁所，最受兩個合租的歡迎，你租 $600到$650是沒問題的。我幫你保守算 $600。
第三，最重要的，現金流，全貸款5.2%，你會不會死？
我幫你算到骨頭裡。
你BC加Rates一年 $7,000，保險$800，管理費7.5%大概$2,340，維修$1,000，你一年收租$30,000，扣掉空置兩週。
如果你做 利息只還 Interest Only：利息一年 $23,400，加其他成本一年總支出 $34,540，你一年倒貼 $4,540，一週貼$87。
聽到貼錢不要怕，利息可以抵稅，你報稅拿回來大概五千塊，稅後是打平的。這就是奧克蘭投資房的常態，你買的是未來的增值，不是現在的現金流。
如果你銀行硬要你 本金利息一起還 P&I 30年：你一個月供 $2,470，一年要貼 $10,780，一週貼$207。這個你要準備好6個月的Buffer，大概$6,000放Offset帳戶裡面。
所以Uncle的結論是怎樣？
$450K，如果Building Report乾淨，Body Corp沒有大修的坑，這個Deal，Buy！
記住三件事去做：
一定要去拿Body Corp的會議紀錄，看有沒有漏水，有沒有要集資。
出價不要出$450K，先出$430K，說你快交割，現金買家，慢慢磨到$445K-$450K。
貸款做Interest Only，把每週要貼的$87丟到Offset帳戶，降利息。
$519K是中介價，$450K是投資價。這個中間的差價，就是你作為投資客，賺的第一桶金。
這間不是讓你發大財的房，是讓你穩穩上車，卡位CRL，又有租金保護的防守型好房。
OK，今天就講到這
我是 Vincent Huang（紐西蘭房產大叔），以專業房地產經驗，協助你更全面地了解物業，做出更有準備的買房決定。
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