🥇 2026 房市怎麼走？Q1–Q4 全解析｜紐西蘭房產大叔實戰觀點 - 紐西蘭房產大叔觀點

2026 年不是暴漲年，而是一場「有節奏的修復」

在經歷自 2022 年以來最深度的一輪房市調整後，紐西蘭房地產市場正逐步走出低谷。多家銀行與研究機構的最新判斷顯示，2026 年全國房價有望恢復溫和上升，但城市與區域之間的分化不但不會消失，反而可能進一步擴大。

銀行預測：房價或上漲 3%–6%，低利率紅利已近尾聲

根據 OneRoof 對多家主流銀行經濟學家的調查，儘管「超低利率時代」已結束，但在按揭利率維持相對低位的背景下，房價仍具備一定上行空間。多數機構預期，2026 年全國房價年漲幅介於 3% 至 6% 之間。

ASB 首席經濟學家 Nick Tuffley 指出，市場將逐步回暖，但不太可能出現快速反彈；Kiwibank 首席經濟學家 Jarrod Kerr 則相對樂觀，預期全年漲幅接近 6%。Westpac 與 ANZ 的預測也大致落在 5% 左右。

不過，多位經濟學家一致認為，目前按揭利率已接近本輪周期低點。BNZ 首席經濟學家 Mike Jones 表示，未來進一步降息空間有限，市場已開始提前關注 2027 年 OCR 是否存在回升的可能。

從高點回落仍深：Auckland 與 Wellington 修復較慢

儘管整體前景轉好，但主要城市仍處於「高點回落後的修復期」。Cotality 數據顯示，截至 2025 年底：

• Wellington：較 2022 年高點下跌 25.4%

• Auckland：下跌 23.4%

• Christchurch：僅比歷史高點低 3.6%

Cotality 首席房地產經濟學家 Kelvin Davidson 指出，即便尚未計入通膨與收入成長因素，Auckland 與 Wellington 的修復速度依然明顯落後。他對 2026 年的初步判斷為全國房價中位數上漲約 5%，但北島主要城市仍可能拖累整體表現。

租轉買趨勢浮現，選舉年增添不確定性

隨著部分地區租金水準逐步逼近，甚至超過按揭月供，一部分租客開始重新評估購房的可行性。然而，2026 年作為大選年，房地產相關政策（如 CGT、DTI、銀行放貸規則）仍存在不確定性，可能影響市場情緒與決策節奏。

央行數據顯示，目前處於負資產狀態的貸款比例仍低於 2%，整體風險可控，但壓力主要集中在 2021–2022 年高位入市的首次置業者身上。

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2026 年四個季度市場節奏判斷

結合銀行預測與第一線成交觀察，我對 2026 年市場走勢的實務判斷如下：

第一季度（Q1）

🔹 市場仍偏慢，基本不會有明顯變化🔹 買家持續觀望，成交以剛需與理性出價為主

第二季度（Q2）

🔹 更多房源開始進入市場🔹 賣方信心回升，但價格仍需回歸現實，選擇變多、談判空間加大

第三季度（Q3）

🔹 市場出現實質性改善🔹 成交量回暖，優質地段與好產品率先走強

第四季度（Q4）

🔹 真正的成長階段🔹 信心回復、庫存被消化，部分區域將出現明確上行趨勢

總結：上漲不等於回到高點，分化仍是 2026 年關鍵字

整體而言，2026 年更像是一場「循序修復」的過程，而非新一輪全面牛市的起點。即使出現 3%–6% 的年度漲幅，對多數仍低於 2022 年高點的城市來說，更多反映的是交易活動與信心恢復，而非估值的全面重估。

對市場參與者而言，真正重要的不是「房價會不會漲」，而是：

👉 漲在哪裡？👉 什麼時候漲？👉 誰會最先漲？

在利率下行空間有限、政策變數仍待明朗的背景下，紐西蘭房地產正進入一個由 區域基本面與供需結構主導 的新階段。

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