紐西蘭房產大叔的觀點，對奧克蘭 Point England 區域的 5A Holland Avenue 進行的全面分析，涵蓋學區、社區居民、學區劃分以及市場比較分析（CMA）

📍 物業概況：5A Holland Avenue, Point England

• 建造年份：2020 年

• 房型：4 房 3 衛，含 2 間套房

• 建築面積：250 平方米

• 土地面積：185 平方米（永久產權）

• 車位：雙車庫 + 1 個車位

• 估價範圍：$1,300,000 至 $1,400,000

• 要價：超過 $1,180,000

• Property rates: $4014.29

此物業為現代設計風格，空間寬敞，位於市區邊緣，適合大家庭或多代同堂居住。

🎓 學區分析

📚 公立學校（學區內）

• Pt England School（1-8 年級，男女混校，EQI：520，Decile 1）

• Ruapotaka School（1-8 年級，男女混校，EQI：536，Decile 1）

• Tamaki College（9-15 年級，男女混校，EQI：534，Decile 1）

🏫 私立學校（學區外）

• Baradene College（7-15 年級，女校，政府資助）

  
  

註：EQI（教育品質指數）數值越低表示學校的社經地位越高。Decile 1 表示學校服務的社區社經地位較低。

🧠 EQI 與 Decile 是什麼？它們代表什麼意思？

✅ EQI（Education Quality Indicator，教育品質指數）

• 由教育部設計，用來評估學生的家庭與社區背景對學習可能造成的影響。

• 數值範圍大約在 344 到 569。

• 數值越低，代表學校的學生來自社經背景越高的家庭（例如家庭收入較高、父母教育程度高、英文流利等）。

• EQI 主要是教育部作為分配資源的一項指標，非直接評價學校教學品質。

  
  

👉 舉例說明：

• Auckland Grammar EQI 約為 344（屬於社經地位極高的學校）

• Pt England School EQI 約為 520（社經地位較低，學生多來自弱勢家庭）

  
  

✅ Decile（社經十等級）

• 是紐西蘭教育系統過去常用的等級制度（目前正逐步被 EQI 取代）。

• 分為 1 到 10 級：

  • Decile 1：表示學校服務的社區經濟弱勢、資源有限，政府會提供更多資金支持。

  • Decile 10：表示學校位於高社經地區，學生家庭背景優勢多，獲得的補助較少。

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📌 注意：Decile 並非學校好壞的評分！它只是反映學校所服務社區學生的平均家庭背景，例如收入、職業、教育程度等。

👥 社區居民概況

根據 2018 年人口普查數據，Point England 的居民組成如下：

• 毛利族裔：約 25%

• 太平洋島民：約 40%

• 歐裔：約 20%

• 亞洲裔：約 15%

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此區域為多元文化社區，居民以家庭為主，社區氛圍友善，鄰里關係緊密。

附近的政府部門的公共房屋很多

🏘 市場比較分析（CMA）

近期 Point England 區域的銷售案例：

• 47 Tamatea Avenue：3 房 1 衛，售價 $951,000（2025 年 5 月 6 日成交）

• 210 Pilkington Road：3 房 1 衛，售價 $809,000（2025 年 4 月 15 日成交）

• 3/14 Waddell Avenue：3 房 2 衛，售價 $889,000（2025 年 3 月 13 日成交）

相比之下，5A Holland Avenue 的建築較新，面積更大，設施完善，具有較高的市場價值。

Current makret: Stand alone - ( 4Beds/3 beds/2 garage parking)

URGENT Sale!! Price reduction to $990,000!

7B Waddell Avenue, Point England, Auckland City, Auckland

🏡 地產叔叔觀點總結

5A Holland Avenue 是一處現代化、空間寬敞的住宅，適合重視家庭生活品質的買家。雖然學區的社經地位較低，但社區多元文化，鄰里關係良好。物業本身的設計與設施，加上合理的要價，使其成為值得考慮的投資選擇。

5A Holland Avenue, Point England — 銷售紀錄與市場分析（紐西蘭地產阿伯視角）

日期	事件／資訊	說明／影響分析
2020-07-03	開始上市	首次公開市場出售，進入銷售初期。
2021-06-01	建築許可核發	已取得建築許可，可興建兩戶住宅公寓，基礎工程如地基與排水已施工完成，具有重建或開發潛力。
2022-05-06	市議會估價公布	政府估價為 $1,500,000，提供市場價格的參考基準。
2022-05-06	開價 $1,449,000	首次開價略低於政府估價，顯示賣方希望吸引市場注意，具一定誠意。
2024-04-24	調整開價至 $1,295,000	二次降價，價格調整代表賣方更具彈性或市場反應未如預期。
2025-03-13	進入「洽談中」階段	正在進行議價，表示已有買家洽詢，進入實質協商階段。

紐西蘭房產大叔觀點市場分析：

1. ✅ 政府估價是參考錨點

2022 年的政府估價為 $1,500,000，雖然非絕對，但能作為市場合理價格的上限參考。若銷售價格低於此數，代表市場或買家有談判空間，或房產本身有可預期的折讓。

2. 💸 開價逐步下調，反映市場現況

從 2022 年的 $1.449M 降至 2024 年的 $1.295M，可見市場正在修正或需求減弱。這樣的價格調整透露出賣方的彈性與出售意願。

3. 🏗 擁有建築許可，增值潛力高

已經取得 2 戶公寓的建築許可，且部分基礎工程已完成。對於建商或投資者而言，這代表縮短開發時程，未來轉售或出租潛力佳。

4. 🤝 洽談中代表價格或可再談

進入洽談階段，代表目前市場已有興趣買家出現。若您是潛在買家，這可能是進場的好時機，價錢具議價空間。

5. 📉 地區與市場氛圍

Point England 屬東區成長型區域，發展潛力大但需挑選物件。近期市場較為保守，因此具開發潛力的物件若價格合理，仍可吸引理性型投資者。

總結建議（紐西蘭房產大叔給建議）：

• 買家角度：目前開價 $1.295M，低於政府估價約 13.6%，加上已取得建築許可，對於尋求有價值潛力的買家來說具吸引力。若能進一步議價至 $1.1M 以下，屬具策略性入手價位。

• 賣家角度：降價幅度與市場調整同步，若已有買家洽談，可考慮加速成交流程，避免持續持有產生額外成本。

• 房產大叔金句：「價格回到現實，機會就會浮現。」若你看中此地的開發潛力與區位價值，現在就是可以出手的時機。

VINCENT HUANG REAL ESTATE

(紐西蘭房產大叔) 

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