準退休 / 已退休 - 千萬豪宅竟只是「磚頭」？
- vincent5325
- 2天前
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有房卻沒現金流，退休族貸款為何慘遭銀行拒絕？
很多人以為——只要名下有房、而且還是價值上千萬的豪宅，銀行一定會搶著放款。但在我多年新西蘭房地產實戰經驗中，事實往往完全相反。
👉 銀行真正重視的，從來不是「你有多少房」，而是「這些房子能不能幫你賺錢」。
🧱 銀行眼中：沒有現金流的房子，只是「高價磚頭」
對銀行來說，一間沒有穩定租金、沒有可持續現金流的豪宅，即使市值再高，也存在三大風險：
1️⃣ 無法自我供養豪宅通常自住、不出租，沒有租金收入，銀行無法確認未來的還款來源。
2️⃣ 流動性低高價住宅市場買家有限，一旦需要變現，時間長、價格不確定。
3️⃣ 退休族收入下滑風險即使現在資產雄厚，但退休後收入結構改變，銀行必須為「未來20–30年」負責。
👉 結論只有一個：沒有現金流支撐的房產＝高價但高風險。
💰 為什麼「投資型房產」反而更容易貸款？
在新西蘭，銀行更偏愛這類資產組合：
✅ 有穩定租金收入
✅ 租金可覆蓋大部分或全部貸款
✅ 位於需求強勁的成熟區域
✅ 易出租、易轉手
哪怕總價不高，只要現金流健康，👉 銀行眼中就是「優質資產」。
🧠 NZ Property Uncle 的投資關鍵提醒
如果你正在或即將進入以下階段，更要提早規劃：
準退休 / 已退休
名下多為自住房或高價住宅
現金流偏弱、但資產淨值高
未來仍可能需要再融資、調整資產配置
📌 真正聰明的高資產族，會在還能借錢時，就先把現金流布局好。
🔑 聰明投資，不是房子越貴越好，而是「會不會生錢」
在 NZ Property Uncle 看來：
房地產不是用來炫耀的收藏品，而是要能在你不工作時，持續替你付帳單的工具。
如果你希望：✔ 退休後仍保有資金彈性✔ 不被銀行拒於門外✔ 讓資產「活起來」而不是「躺著」
那你該思考的，不是再買一間豪宅，而是——如何建立穩定、可預期、長期存在的房地產現金流。
📩 想知道你的房產結構，在銀行眼中是「資產」還是「磚頭」？我是 NZ Property Uncle 紐西蘭房產大叔，用超過 200+ 成交經驗，幫你把房子變成真正會賺錢的退休夥伴。
VINCENT HUANG REAL ESTATE
(紐西蘭房產大叔)
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